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神农投资陈宇:一个时代已经结束了 一类人将面临资产剧烈缩水  

2014-08-22 14:01:52|  分类: 资料 |  标签: |举报 |字号 订阅

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神农投资陈宇:一个时代已经结束了 一类人将面临资产剧烈缩水 - X -



  过去十年,银行储户一直是活雷锋。他们拿着跑不赢通胀的利息,默默地补贴贷款买房的人们。而房价在这十年间翻番打滚儿,贷款买房加杠杆放大了本金收益,买房人轻松赚得百万、千万家产。而银行储户即便精打细算、滚存定期,最终也不过落得实际购买力缩水的结果。做好事不难,坚持一生做好事很难。银行储户十年如一日,助人为乐的精神实在感人。

  

  当然,最近几年银行储户更加了不起,他们决定不再补贴买房人,而是直接救济地产商。数以万亿计的银行存款转向购买信托等银行理财产品。资金短缺的地产商通常以两位数的成本高息融资,经过银行和信托层层抽水之后,信托购买人落得6-8%的所谓固定收益。这下利息可比银行存款高。是的,但是如果借钱的地产商最终卖不掉房子可就有点麻烦了。

  

  好在,银行储户们有了助人为乐的新伙伴。房东最近也加入了补贴大军。

  

  就在周末,上海出台救市政策,房贷开始转向宽松。这可能是个信号,我们基本可以确定,房价已经见顶,而房东的资本回报预期正急剧恶化。宏观上的逻辑不必赘述,我们先具体看看,房东的处境是怎么个状况。

  

  首先讨论一下基本的概念。众所周知的评价房价的指标有:房价租金比、房价收入比。在发达国家,这两个指标是相当有效的。因为发达国家的税法基本逻辑是均贫富:不动产作为居民主要资产,其长期升值的幅度应控制在与通胀大致相当的范围之内,不应使持有不动产的国民与未持有不动产的国民,因不动产价格的变化形成显著的贫富分化。以美国为例,房东须缴纳1-3%的房产税,税率定期调整,此外还有保险、供暖空调、整修维护、园艺等不菲费用,后面还有个60万以上须缴纳的遗产税跟着。巴菲特认为,不动产不值得投资。他在1955年花3.1万美元买的自住别墅,现在估值70万,60年账面估值涨23倍,而这期间的通胀接近9倍。如果扣除装修升级维护和税费等,年化收益跑输长期国债。但如果当年把3万美元给巴菲特投资股权,税前可以升值5万倍。因此,当大量中国贪官土豪脑洞大开跑到美国横扫房产的时候,解套的老美简直乐死了。

  

  中国的情况则大有不同。我们的税法有点后知后觉。通常在初期更有利于资产持有者而不是劳动者。煤老板和地产商近年来的暴富多数得益于此。当然,不少买房的老百姓也跟着赚了些便宜。这种情况在四万亿之后达到顶峰。人们似乎只需要从银行把别人辛辛苦苦攒的钱借出来,贷款买上一套甚至几套房子,然后几年时间就可以轻松赚上几百万甚至上千万。而这样多的财富本来要一家人不吃不喝勤奋地工作一辈子才能赚到。什么是不公平?这就是不公平。当资本对财富的占有大大超过劳动,就形成资本持有者对劳动者的剥削。这要是回到从前,得有不少人被当作新兴城市地主阶级被揪斗吧。

  

  好在房产税或者物业税已经提上议事日程。此外,市场这个无形的手也在悄悄起作用。不过,国际通行的房价租金比和房价收入比在当前中国不太适用。

  

  此前在房地产上市公司,曾设计一些针对性指标来判断房价趋势。比如房租房贷比(简称:租供比)。这个指标的基本逻辑是:买房人主要有自住消费和投资两大需求。对于买房投资的,如果房租可以完全覆盖房贷本息,那么在首付后基本不需要追加现金投入,20年后赚套房,或者博取房价上涨。此时投资风险可控而预期收益高,适于买入房产。对于买房自住的,如果房租不能覆盖房贷本息,但尚能支付贷款利息。等于无息贷款以买代租,等贷款还清,房子归己,几十年就算白住,加上房价再多涨些可就是赚到了,此时也适于买方。再退一步,如果房租不足以支付本息,但是房价快速的上涨可以弥补支出,基本也可行。但是,如果房价滞涨或者下跌,同时房租不能覆盖贷款本息。则消费和投资需求都会受到较大抑制。通过长期跟踪租供比的数据,可以较有效地描述房价趋势。现在抽取一些典型的案例,来测算租供比的情况。

  

  案例1:高端公寓

  

  国奥村,均价6.6万/平米,三居200平米售价1320万,月租1.7万,以十个月租金估算其扣费后实际年租17万。如果房东是全款付清的,其租金与房价比低至1.3%。也就是投资回报率仅跑赢活期存款。如果是贷款的,看看专项指标租供比:假设3成首付,余额20年贷款等额本息还款,则租供比仅0.2,完全不能覆盖本息,每月现金流缺口达5.5万。如果房价不涨,房东20年内将支付银行利息735万。他的邻居如果卖掉房子,再返租回来,并用1320万投资。放余额宝年化可以赚55万,买神农复兴最近一年可以赚293万。如果房价5年不涨(这个可能性不是没有),返租房客如果维持20%的投资收益(这个收益率在私募也不是没有),到时候房客可以只用投资赚的钱就能把房再买回来。房东每年资助房客,这事儿听起来还真稀奇。

  

  案例2:学区房

  

  宇宙中心五道口华清嘉园,均价5.9万/平米,两居70平米售价413万,租金6500/月,扣费后年租约6.5万。租金与房价比1.57%。实在不比豪华公寓强多少。租供比0.25。完全入不敷出。如果用413万投资,买五年期国债年回报5.41%,收益22.3万。再添点都可以上哈罗公学了,难道非上清华附小?当然不是每个人都能全款付清,孩子要上好公校,家里只有首付的钱,那买也就买了吧,但是要小心啊,每月还贷要吃光一人半工资吧。

  

  案例3:打工仔集中营

  

  天通苑,均价2万,三居160平米售价320万,租金6000元/月,扣费后年租金约6万。租金与房价比1.87%。房东还好点,但话说打工仔真心苦啊。租供比0.298。谢天谢地,这个虽然严重超标,但总算接近历史经验之0.4的房价顶部数据了。天通苑的业主,如果卖了房子,拿这320万在成都二环边买套均价8000的房子,剩下192万是不是可以养老呢。

  

  通过以上案例,我们可以看出:至少在北京出现了非常奇特的现象。就像当年老人们奋不顾身地非要把钱存银行补贴贷款人。现在房东也在奋不顾身地资助房客、赞助银行。人们似乎还沉浸在过去十年房价近乎疯狂的上涨梦幻中。而完全没有意识到,这种不公平的事情即将嘎然而止。未来三十年,老百姓的钱最好的出路还是在股市和债市。一个时代已经结束,还在春梦中回味的人,将面临资产缩水的风险。(本文来自作者博客,仅代表本人观点,陈宇,北京神农投资总经理)

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